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BGH zur Reduzierung der Mieten aufgrund von Corona

183:855471583 (Nektarios Dovas) — Wed, 12 Jan 2022 21:42:56 GMT

Möglichkeit der Reduzierung der Miete im Gewerbemietraum prüfen!

Der BGH bestätigt in seinem Urteil vom 12.01.2022, Az.: XII ZR 8/21, dass Mieter die ihre Geschäfte aufgrund von staatlichen Schließungsmaßnahmen ("Lockdown") schließen mussten, die Miete für diese Zeit anpassen können. Richtigerweise bejaht der BGH bei den Lockdownmaßnahmen eine Störung der Geschäftsgrundlage.

Der BGH sah die sog. große Geschäftsgrundlage, durch die Störung der Erwartung der Vertragsparteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen des streitgegenständlichen Mietvertrages nicht ändern würden, tangiert. Diese Erwartung sei durch die Allgemeinverfügungen "schwerwiegend gestört" worden und daher als Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB zu bewerten.

Nach Auffassung des BGH kommt es allerdings auf die Umstände des Einzelfalls an. Eine pauschale Anpassung der Miete um einen bestimmten Betrag wurde vom BGH abgelehnt. Ob eine Anpassung möglich ist und in welcher Höhe sachgerecht, bestimme sich unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, ob dem Mieter das Festhalten an dem unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. Aus diesem Grunde seien auch staatliche Hilfsgelder oder sonstige Kompensationen zu berücksichtigen. Eine andere Entscheidung wäre zwar mit dem Wortlaut des §313 BGB schwer zu begründen, aber für viele Mieter als Orientierungswert wünschenswert gewesen.

Der Entscheidung des BGH lag eine Klage des Vermieters eines Textil-Discounters ("Mieter") zugrunde, der die Miete für April 2020 aufgrund der Schließungszeiträume vom 19. März 2020 bis einschließlich 19. April 2020 nicht zahlte. Das LG Chemnitz hatte zunächst den Mieter zur Zahlung von 8.000 EUR verurteilt. Das OLG Dresden hob dieses Urteil auf und ging von einer pauschalen 50-50 Lösung (bezogen auf die Kaltmiete) aus. Begründet wurde diese Entscheidung ebenso mit § 313 Abs. 1 BGB, der sog. Störung der Geschäftsgrundlage. Das OLG Dresden muss nunmehr feststellen, ob wirtschaftliche Nachteile vorliegen und eine Entscheidung zur Höhe der angemessenen Anpassung treffen.

Dabei stellte der BGH klar, dass die staatlichen Schließungsmaßnahmen nicht zu einem Mangel des Mietgegenstands nach § 536 Abs. 1 S. 1 BGB führen können, da die angeordneten Schließungen wegen der Corona-Pandemie nichts mit dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts zu tun habe. Die Schließungsmaßnahmen stehen vielmehr mit dem Publikumsverkehr in Verbindung, um die Verbreitung des Virus zu erschweren.

Das Urteil ist in rechtlicher Hinsicht zu begrüßen, bringt aber für Mieter von Gewerbemietraumflächen keine neuen Erkenntnisse zu Tage. Dass eine Anpassung über die Störung der Geschäftsgrundlage grds. möglich ist, war bereits aus dem neu geschaffenen Art. 240 § 7 EGBGB ersichtlich. Die wirtschaftlichen Nachteile eines Mieters bei einer pandemiebedingten Schließung können nicht mit der Begründung des unternehmerischen Risikos vollständig auf den Mieter abgewälzt werden. Im Ergebnis handelt es sich um die Verwirklichung des allgemeinen Lebensrisikos, das als übergesetzliches Risiko nicht von der mietvertraglichen Risikoverteilung erfasst sein konnte.

Mieter sollten beim Abschluss neuer Mietverträge und insbesondere auch beim Abschluss von Nachträgen zu bereits bestehenden Mietverträgen auf eine Regelung zu pandemiebedingten Schließungsmaßnahmen aufgrund von Corona und sonstigen Erregern aufnehmen. Ohne eine solche Regelung droht ihnen der Weg der Vertragsanpassung auch über den § 313 BGB versperrt zu bleiben.

Viele Vermieter versuchen derzeit Nachträge mit ihren Mietern zu schließen. Durch den üblichen - leider aber sehr nachteiligen und daher nicht zu empfehlenden - Zusatz,

"die übrigen Bestimmungen des Mietvertrages gelten unverändert fort"

kann der Mietvertrag in rechtlicher Hinsicht ggf. als ein neu geschlossener Vertrag gesehen werden, wodurch eine fehlende Klausel zur Coronapandemie das spätere Berufen auf eine Vertragsanpassung vollständig ausschließen, zumindest aber erschweren könnte.

Vor Abschluss eines Mietvertrages oder eines Nachtrages ist beiden Vertragsparteien das Hinzuziehen eines Rechtsanwaltes anzuraten. Erst durch eine rechtliche Beratung kann das vollständige Risiko bewerte werden in ggf. in wirtschaftlicher Hinsicht entschieden werden.

Achtung - AU nach Kündigung birgt Gefahren

183:855471583 (Nektarios Dovas) — Thu, 09 Sep 2021 21:59:27 GMT

BAG hebt Beweiswert einer AU auf!

Das Bundesarbeitsgericht hat mit Urteil vom 08.09.2021, Az. 5 AZR 149/21 seine Rechtsprechung zur Beweiskraft von Arbeitsunfähigkeitsbescheinigungen (sog. AU-Bescheinigungen) zu Lasten der Arbeitnehmer geändert.

Wird ein Arbeitnehmer am Tag der Kündigung seines Arbeitsverhältnisses arbeitsunfähig krankgeschrieben, kann dies laut BAG den Beweiswert der Arbeitsunfähigkeitsbescheinigung erschüttern. Wird die AU-Bescheinigung genau für die Dauer der Kündigungsfrist ausgestellt, so ist der Beweiswert erheblich erschüttert.

Der Arbeitnehmer kann daher darlegungs- und beweisbelastet bzgl. seiner Erkrankung sein. Für das Führen des Beweises müsste dann ggf. der behandelnde Arzt von der Schweigepflicht entbunden werden.

Bisher war die Hürde für Arbeitgeber, den Beweiswert einer AU zu erschüttern und damit die festgestellte Arbeitsunfähigkeit aus der Bescheinigung anzuzweifeln, sehr hoch. Ein Vorgehen gegen die AU war wenig erfolgversprechend und führte nur in Ausnahmefällen zum Erfolgt.

Dem entschiedenen Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Arbeitnehmerin, eine kaufmännische Angestellte und Zeitarbeitnehmerin, hatte das Arbeitsverhältnis am 08.02.2019 gekündigt und einem Arbeitskollegen gegenüber geäußert, sie würde nicht mehr im Einsatzbetrieb weiterarbeiten. Eine Arbeitsunfähigkeit erwähnte sie nicht. Sie legte der Arbeitgeberin eine AU vor, die auf den 08.02.2019 datierte und exakt den Zeitraum der Restlaufzeit ihres Arbeitsvertrages bis zum 22.02.2019 umfasste. Daraufhin verweigerte die Arbeitgeberin die Entgeltfortzahlung mit der Begründung, dass sie die Beweiskraft der AU anzweifele.

Zu Begründung führte die Arbeitgeberin aus, die Arbeitnehmerin habe ihre fehlende Leistungsbereitschaft gegenüber dem Kollegen gezeigt. Zudem habe es sich um die Diagnose „Sonstige und nicht näher bezeichnete Bauchschmerzen“ gehandelt, sodass eine medizinische Prognose nicht gestellt werden könne.

Die Entscheidung des BAG

Das BAG urteilte, dass der Arbeitnehmerin keine Entgeltfortzahlung zusteht, weil der Beweiswert der AU erschüttert wurde. Die Klage war daher abzuweisen.

Die „Koinzidenz zwischen der Kündigung vom 08.02.2019 zum 22.02.2019 und der am 08.02.2019 bis zum 22.02.2019 bescheinigten Arbeitsunfähigkeit“ führt dazu, dass der Beweiswert der AU erschüttert ist. Nach dem BAG hätte die Arbeitnehmerin darlegen und beweisen müssen, dass tatsächlich eine Arbeitsunfähigkeit bestand. Da sie die Zweifel nicht entkräftet hat, war die Klage abzuweisen.

Die Entscheidung des BAG führt in juristischer Hinsicht zu einem abstrakten Rechtssatz, der von allen Instanzgerichten anzuwenden sein wird.

Handlungsempfehlung für Arbeitgeber

Die Entgeltfortzahlung sollte verweigert werden, wenn

der Arbeitnehmer sich am Tage der Kündigung oder am Folgetag eine AU ausstellen lässt, die den gleichen Zeitraum wie den Lauf der Kündigungsfrist umfasst; oder

der Arbeitnehmer sich am Tage der Kündigung oder am Folgetag eine AU ausstellen lässt und weitere Umstände hinzutreten, aus denen hervorgeht, dass der Arbeitnehmer seine Arbeitsstelle nicht mehr antreten möchte. Sämtliche Umstände sollten allerdings auf die Möglichkeit der Beweisführung überprüft werden.

Ob auch bei einer nicht vollständigen Deckung des Zeitraumes zwischen einer Kündigung und einer AU ebenso der Beweiswert erschüttert ist, bleibt abzuwarten.

Handlungsempfehlung für Arbeitnehmer

Zu bedenken bleibt, dass bei einer Entbindung der Schweigepflicht der die AU ausstellende Arzt als Zeuge vernommen werde kann. Aus berufsethischen Gründen und den möglichen Konsequenzen (darunter auch strafrechtliche) für den Arzt ist nicht davon auszugehen, dass der Arzt eine fehlende Arbeitsunfähigkeit trotz Ausstellung der AU bestätigt.

Impfpflicht und Corona

Thu, 07 Jan 2021 06:27:26 GMT

Bereits vor Zulassung der unterschiedlichen Impfstoffe erlangte das Thema einer möglichen Impfpflicht eine hohe gesellschaftliche Beachtung. Arbeitgeber forderten bereits vermehrt ihre Arbeitnehmer dazu auf, eine solche Schutzimpfung wahrzunehmen, besonders im pflegenden und medizinischen Bereich.

Staatliche Impfpflicht für die Corona-Schutzimpfung:

Eine staatliche Impflicht zu einer Corona-Impfung besteht derzeit nicht. Eine Impfpflicht, die sich an nahezu jeden Bundesbürger richtet, gab es in der Vergangenheit - nach unserem Kenntnisstand - noch nie.

Die immer wieder zu hörenden Argumente, eine Impfpflicht würde an dem Schutz der Grundrechte und damit am Grundgesetz scheitern, kann pauschal nicht behauptet werden.

Eine Impfpflicht würde besonders in das Recht der körperliche Unversehrtheit aus Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG eingreifen. Dieses Grundrecht unterliegt einem einfachen Gesetzesvorbehalt, vgl. Art. 2 Abs. 2 Satz 3 GG. Der Staat kann auch in die körperliche Unversehrtheit eingreifen. Eingriffe in dieses Grundrecht sind besonders häufig im Polizeirecht anzutreffen (bspw. finaler Todesschuss, Blutentnahme etc.).

Eine Impfpflicht ist besonders im Hinblick auf drohende Nebenwirkungen bedenklich. Besonders wegen fehlender Langzeitstudien könnte sich die Regierung mit einer solchen Pflicht zunächst zurückhalten.

Eine staatliche Impfpflicht ist aber nicht gänzlich ausgeschlossen. Anfang 2020 trat eine Art Masernimpfpflicht in Kraft, vgl. § 20 Abs. 6, 8 IfSG. In der benannten Norm wird die Impfung bzw. eine bereits vorliegende Immunität als Voraussetzung für den Besuch einzelner Einrichtungen, wie Kindertagesstätten und Schulen geregelt.

Während man für den Bereich der Kindertagesstätte die Impfung mit guten Argumenten noch als freiwillig bezeichnen kann, ist dies im Bereich der Schuleinrichtungen anders zu bewerten. Dies rührt aus dem Umstand, dass in Deutschland und im Gegensatz zu Kindergärten eine Schulpflicht herrscht. Daher wirkt sich die genannte Regelung als faktischer Impfzwang für die entsprechenden Altersgruppen aus.

Impfpflicht durch Arbeitgeber?

Aber wie wirkt sich eine durch den Arbeitgeber ausgeübte Impfpflicht für den Bürger als Arbeitnehmer aus? Diese Frage ist in der Rechtsprechung noch nicht abschließend geklärt. Nach hiesiger Ansicht steht dem Arbeitgeber eine solch weitreichende Befugnis, in erheblich geschützte Grundrechte des Arbeitnehmers einzugreifen, nicht zu.

Durch das geltende Recht könnte auf den einzelnen Arbeitnehmer aber dennoch ein gewisser Druck ausgeübt werden. In bestimmten Arbeitsbereichen kommt der Arbeitnehmer mit Dritten dergestalt in Kontakt, dass dadurch eine Gefährdung dieser Personen entstehen kann. Handelt es sich bei den Dritten um Vertragspartner des Arbeitgebers, ist dieser sogar, in Form einer Nebenpflicht des Vertrages verpflichtet, eine drohende Gefährdung zu vermeiden.

Besonders im Pflegebereich der älteren Mitbürger kann es daher dazu kommen, dass der Arbeitgeber zu einer Impfung auffordert. Ohne Impfung könnte er argumentieren, dass aufgrund der eben erläuterten vertraglichen Nebenpflicht die weitere Vornahme von Handlungen, die eine gewisse Nähe zum Patienten aufweisen, nicht ermöglicht werden kann bzw. darf. Sofern in einem anderen Bereich kein Bedarf besteht und der notwendige Schutz auch nicht durch eine Schutzausrüstung garantiert werden bzw. die Stellung einer solchen kostenintensiven Schutzausrüstung dem Arbeitgeber nicht zugemutet werden kann, droht als letzte Konsequenz eine betriebsbedingte Kündigung. Auch könnten Lohnzahlungen verweigert werden, wobei dies wohl gerichtlich keinen Halt finden würde.

Es bleibt abzuwarten, wie die Gerichte mit solchen Kündigungen umgehen werden bzw. ob die Bundesregierung dieses Problem gesetzlich regeln wird.

Miete und Gewerbe zu Zeiten von Corona! Mietminderung möglich?

Sat, 02 Jan 2021 06:27:26 GMT

Die durch das Coronavirus verursachte pandemische Lage hat die Landesregierungen zu diversen Maßnahmen veranlasst. Als besonders schwerwiegende Maßnahme zählt wohl der umfangreiche Lockdown, durch den besonders viele Gewerbetreibende in Zahlungsschwierigkeiten geraten sind.

Im Mittelpunkt steht daher die Frage, welche Partei das Verwendungsrisiko trägt, dass eine Mietsache wegen der Corona-Maßnahmen nicht oder nicht wie bezweckt genutzt werden kann.

Bisher lehnten Gerichte mehrheitlich eine Kürzung der Miete mit der Begründung ab, das Verwendungsrisiko trage grds. der Mieter. Zwar ist dem insoweit zuzustimmen, allerdings wird dadurch die besondere aktuelle Lage unzureichend gewürdigt. Die Bundesregierung hat daher eine günstige Norm für die Gewerbetreibende verabschiedet.

Gesetzgeber reagiert mit Änderung im EGBGB

Der Gesetzgeber versucht durch eine Änderung im EGBGB der Entwicklung der Rechtsprechung gegenzusteuern und das Verwendungsrisiko teilweise beiden Parteien aufzuerlegen.

In Art. 240 § 7 EGBGB heißt es nunmehr:

§ 7 Störung der Geschäftsgrundlage von Miet- und Pachtverträgen

(1) Sind vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar, so wird vermutet, dass sich insofern ein Umstand im Sinne des § 313 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat.

(2) Absatz 1 ist auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

Die Gesetzesänderung soll dem Mieter eine Verhandlungsposition eröffnen. Die Überschrift verweist bereits auf § 313 BGB und der darin geregelten Störung der Geschäftsgrundlage. In § 313 Abs. 1 BGB wird die Störung der Geschäftsgrundlage wie folgt geregelt:

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Die Störung der Geschäftsgrundlage ist durch die Neuregelung des Art. 240 § 7 EGBGB nicht automatisch erfüllt, sondern es soll vielmehr eine Verhandlungsbasis geschaffen werden indem vermutet wird, der Tatbestand des § 313 BGB sei teilweise erfüllt.

Zum tieferen Verständnis: § 313 Abs. 1 BGB weist drei Elemente auf. Das reale, hypothetische und normative Element.

- reales Element ist erfüllt, wenn nachträgliche Änderungen vertragswesentlicher objektiver Umstände vorliegen

- hypothetisches Element ist erfüllt, wenn bei Kenntnis der drohenden Änderungen kein Vertrag mit dem

entsprechenden Inhalt geschlossen würde

- normatives Element bedeutet, die Unzumutbarkeit des Festhaltens für mindestens eine Partei am unveränderten

Vertrag

Die gesetzliche Vermutung reicht soweit, als die Maßnahmen die aufgrund der Pandemie vorgenommen wurden als eine nachträgliche Änderung zu werten sind. Für das Vorliegen der weiteren Elemente bleibt diejenige Partei darlegungs- und beweisbelastet, die sich auf § 313 BGB beruft, in der Regel also der Mieter/Pächter.

Allerdings ist die größte Hürde mit der Vermutung des ersten Elements bereits genommen und steigert die Erfolgsaussichten um ein Vielfaches.

Die Frage, ob eine Anpassung der Miete als angemessen zu werten ist, bleibt dennoch eine Einzelfallentscheidung bei der alle maßgeblichen Faktoren zu berücksichtigen sind. Die abschließende Klärung hat der Gesetzgeber den Gerichten überlassen. Jedoch schafft die Neuregelung Rechtssicherheit über die grundsätzliche Anwendungsmöglichkeit des § 313 BGB auf Sachverhalte mit Bezug zu coronabedingten Schließungen. Die bisherige überwiegende Ansicht der Gerichte ist daher als überholt zu werten.

Den Mietern ist anzuraten mit den Vermietern in Kontakt zu treten und für die Geltungszeit der Schließungsmaßnahmen einen geänderten Mietzins zu vereinbaren. Dabei sollten Überlegungen zu der konkreten wirtschaftlichen Situation und den erlittenen Umsatzeinbußen angestellt werden. Bei letzteren sind die staatlichen Hilfen zu berücksichtigen.

Es bleibt abzuwarten, ob staatliche Stellen Hilfszahlungen teilweise mit der Begründung streichen, man hätte sich um eine Anpassung des Mietzins bemühen müssen.

Pflicht zur Zahlung von Beiträgen für Fitnesstudios, Tanzkursen, Vereine, u.a.

Fri, 20 Nov 2020 06:27:26 GMT

Durch den Lockdown mussten viele Einrichtungen wie Fitnesstudios, Tanzkurse, PEKiP-Kurse u.a. schließen. Regelmäßig werden die monatlichen Beiträge weiter abgebucht. Es stellt sich daher die Frage, ob die Beitragszahlung eingestellt werden kann und bereits gezahlte Beiträge zurückgefordert werden können.

Muss ich Beiträge weiter zahlen?

Um es vorweg zu nehmen: Nein, Sie müssen in der Regel keine Beiträge zahlen, solange die entsprechende Leistung nicht angeboten wird.

Die entsprechende Rechtsgrundlage hierfür ist der § 326 Abs. 1 BGB. Da es dem Betreiber des Studios aufgrund der Maßnahmen des Landes, namentlich des Lockdowns nicht möglich ist, seine Leistung zu erbringen, entfällt auch die Gegenleistungspflicht des Mitglieds. Sobald ein Studio wieder öffnen kann und dies auch tut, lebt die Pflicht zur Beitragszahlung wieder auf.

Eine Ausnahme besteht jedoch dann, wenn der Vertrag eine besondere Regelung für solche Lockdown-Maßnahmen beinhaltet. § 326 BGB ist grds. disponibel, das heißt die Vertragsparteien können abweichende Regelungen in Verträgen aufnehmen.

Solche Regelungen dürften selten sein. Verträge, die vor März 2020 (erster Lockdown) geschlossen wurden, dürften solche Regelungen gänzlich nicht enthalten. Verträge, die nach März 2020 geschlossen wurden, sollten auf eine solche Regelung überprüft werden.

Was passiert mit meinen bereits gezahlten Beiträgen?

Diese Beiträge können zurückgefordert werden. Rechtsgrundlage hierfür ist § 326 Abs. 4 BGB. Hier greift die oben dargestellte Begründung und die genannte Ausnahme.

Besteht ein (Sonder-) Kündigungsrecht?

Diese Frage kann nicht allgemein beantwortet werden. Ein Kündigungsrecht könnte sich aus verschiedenen Gesichtspunkten ergeben. In Betracht kommt besonders § 313 Abs. 3 BGB, der als Störung der Geschäftsgrundlage bezeichnet wird. Allerdings wird diese Störung nur selten anzunehmen sein.

Bspw. könnte man diese Kündigungsmöglichkeit in einem Vertrag wahrnehmen, der für beide Parteien ersichtlich mit einem bestimmten Zweck, der einen Erfolg beinhaltete, geschlossen wurde. Das Training für einen bevorstehenden und in einem spezifischen Zeitpunkt stattfindenden Wettkampf kann einen solchen Zweck darstellen. Dieser Zweck muss aber dem Vertragspartner offenbart worden sein und der restliche Vertragsrahmen, wie die Vertragsdauer auf diesen schließen lassen.

Wie reagiere ich, wenn mein Studio weiterhin die Beiträge abbucht?

Sie sollten den Betreiber zeitnah über die fehlende Zahlungspflicht informieren und Ihre fehlerhaft abgebuchten Beiträge zurückfordern. Für die Rückzahlung sollten Sie eine Frist von zwei Wochen setzen.

Kommt der Betreiber Ihrer Forderung nicht nach, so gerät er in Verzug. Ab diesem Zeitpunkt ist die Mandatierung eines Rechtsanwaltes sinnvoll, da die Rechtsanwaltskosten als Schaden geltend gemacht werden können. Der Betreiber müsste daher, bei begründeter Forderung auch diese Kosten tragen.